2015年前三季度衢州市区房地产市场形势分析

　　今年前三季度，“330”新政、4次降息降准、松绑二套房首付比例等一波接一波利好政策持续下发，楼市迎来史无前列的宽松政策环境，给整个市场带来更为积极的预期。受此影响，衢城一二手房成交量迅速攀升，同比均现增长势头，其中二手房市场更有不俗表现。持续宽松的市场环境促使衢城楼市全线飘红。

　　一、市区房地产市场运行情况

　　1、商业营业用房投资额大幅增长拉动房地产开发投资额同比呈现增长，而住宅投资额占比明显缩减。

　　据统计资料显示，今年1-9月市区累计完成房地产开发投资额37.36亿元（其中土地购置费为4.75亿元），同比增长3.81%。其中住宅投资额23.01亿元，同比减少19.01%；商业营业用房投资额5.82亿元，同比增长136.58%。

近五年市区房地产开发投资情况一览表

　　2、房屋新开工面积同比大幅回落，而房屋竣工面积快速增长。

　　据统计，今年1-9月市区房屋新开工面积为26.49万平方米，同比减少79.28%，其中新开工住宅面积29.67万平方米，同比减少62.13%。1-9月市区房屋竣工面积为58.67万平方米，同比增长165.59%，其中住宅竣工面积为52.24万平方米，同比增长165.45%。

　　3、待售商品住宅房面积同比上涨明显。

　　据统计资料显示，至目前市区待售商品房面积为59.78万平方米，同比增长34.58%，其中待售商品住宅面积为41.07万平方米，同比增长61.69%；待售商业营业用房面积为9.12万平方米，同比增长17.37%。

　　1、受近两年房地产用地供应量聚减影响，前三季度市区新增可供上市商品住宅面积占比近五年最低。

　　受外围市场低迷影响，自去年年初以来衢城楼市观望气氛较浓，为消化库存，市政府严控房地产用地出让，全年市区仅一小宗房地产用地出让。土地供应后续相对不足，直接影响今年来市区商品房特别是商品住宅上市供应量。今年前三季度市区新增可供上市商品住宅共51.49万平方米，而实际成交备案面积57.81万平方米，供销比1∶1.12，有所失衡。

近五年前三季度市区新增可供上市商品房供应量一览表

　　2、持续不断的利好新政极大提升市场信心，促使新房成交备案量同比呈上涨走势。

　　受楼市利好政策效应减弱及鲜少楼盘大幅促销等影响，今年1季度市区新房成交并不理想。随着“330”等重大利好楼市新政的相继出台，市场信心迅速恢复，许久不见的“日光盘”“连夜排队抢房”等再现衢城楼市，上半年还是落后去年同期的商品房成交量节节攀高，至今年前三季度不仅超越去年同期，也是近五年成交量最 好三季。

　　据衢州市房地产政务网统计数据显示，1-9月市区商品房成交备案量为5986件（市本级4049件、柯城840件、衢江1097件），与去年同期相比增长5.02%；备案面积68.07万平方米（市本级46.80万平方米、柯城9.36万平方米、衢江11.91万平方米），与去年同期相比上涨9.74%。其中商品住宅成交备案5038套（市本级3531套、柯城655套、衢江852套）、与去年同期相比增长7.79%，备案面积为57.81万平方米（市本级39.87万平方米、柯城8.31万平方米、衢江9.63万平方米）、与去年同期相比增长7.35%；商业用房销售备案948间（市本级518间、柯城185间、衢江245间）、与去年同期相比减少7.60%，面积为10.26万平方米（市本级6.94万平方米、柯城1.04万平方米、衢江2.28万平方米）、与去年同期相比上涨25.43%。

　　3、新政下各楼盘百花齐放，市本级多楼盘成交备案量超百件。

　　多重利好政策下，今年前三季衢城楼市中高性价比楼盘均有十分理想的成交量。如市本级目前共有23个楼盘在售，而成交超百件楼盘超半，成交金额过亿楼盘11个；其中衢州恒大御景半岛牢据一哥位置，成交金额超7亿元，市场占比14.40%，以**优势领首。新政作用下衢城各楼盘呈现百花齐放景象，整个楼市显得更为理性健康。

　　4、二套房首付比例降低促使刚改型面积段户型优势更为突出。

　　衢城购房者需求一直呈现多元化，从十几平米的单身公寓到几百上千平米**均有成交。分析今年前三季度市本级成交备案的商品住宅，90—120平米面积段成交量最高，而120—144平米面积段户型成交量占比较上半年有所放大，这得益于取消限购限贷特别是降低二套房首付比例后，激发了更多刚改型购房群体入市，致使该面积段成交优势更为突出。

近五年衢州市本级商品住宅各面积段户型成交备案套数占比表

　　5、商品住宅成交备案均价总体平稳运行。

　　今年以来，借着新政东风，衢城各开发商以此为契机，纷纷运用“以价换量”策略走量，其中最为典型的是新湖景城于3月、8月连续两次低价开盘入市，均成功吸引大批购房者入市**；柯城新开楼盘弈谷文体城也于5月31日、8月16日两次推盘，因其超高性价比赢得购房者青睐，所开房源于当天**一空……而市本级几个关注度高的楼盘也基本采取降价等手段促销，均有不俗表现，致使今年前三季度市区商品住宅成交备案均价得以平稳运行。

　　据衢州商品房销售网统计数据显示，今年1-9月市区商品房备案成交均价为7366元/平方米（市本级8118元/平方米、柯城区5527元/平方米、衢江区5858元/平方米）同比减少2.48%，其中商品住宅均价为7065元/平方米（市本级7894元/平方米、柯城区5344元/平方米、衢江区5119元/平方米），同比增长2.38%，商业用房均价为9062元/平方米（市本级9402元/平方米、柯城区6975元/平方米、衢江区8986元/平方米），同比减少23.50%。

　　6、受新政显着影响，市区二手房成交量同比近翻倍增长。

　　深受新政影响，衢城二手房市场自今年4月后一改往日萧条状况，连续6月市场极度活跃，成交量持续高位。

　　据统计，今年前三季度市区共成交二手房6379件（市本级5047件、柯城区414件、衢江区918件）、面积为77.33万平方米（市本级59.64万平方米、柯城5.77万平方米、衢江11.92万平方米），与去年同期相比，交易件数增长83.99%、交易面积增长118.57%。其中二手住宅5818套（市本级4674套、柯城区341套、衢江区803套）、面积为65.97万平方米（市本级51.77万平方米、柯城5.13万平方米、衢江9.07万平方米），与去年同期相比，交易套数增长116.04%、交易面积增长147.91%；二手商业地产成交561间（市本级373间、柯城区73间、衢江区115间）、面积为11.36万平方米（市本7.87级万平方米、柯城0.65万平方米、衢江2.84万平方米）与去年同期相比，交易间数减少27.52%、面积增长29.53%（7月共成交1040件，是2013年3月以来成交最 好月份）。

　　今年以来市区二手房市场高成交量主要得益于“营业税5改2”等重大利好政策刺激，许多相对实惠“次新房”因交易成本下降而纷纷上市，房源供应量由此大增；同时，限购限贷取消、降低二套房首付比例等政策的出台，使大批改善型购房者入市成为可能。持续出台、优惠力度不断加大的楼市政策，激发了大批刚需刚改型购房者纷纷进入选择空间更为广泛的二手房市场，致使今年前三季度成交量同比翻倍增长。

　　7、市区二手住宅成交申报均价与实际成交价差距缩减。

　　今年前三季度，市区二手房成交量同比出现近翻倍的增长量，市场活跃，交易频繁，而市区二手住宅成交申报均价为4922元/平方米，同比增长19.73%，是近五年同期申报均价最高年份，涨幅较大。往年，为规避税费，衢城所成交的二手住宅申报价基本低于实际成交价，而今年二手房市场上的购房者借着降息降准等政策东风，为获取更多银行或公积金贷款，权衡利益，会如实或接近申报二手住宅的实际成交价，致使今年前三季市区二手住宅成交均价涨幅较大，但此申报均价只是更接近实际而已，仍低于实际。

　　据地税部门提供数据显示，今年前三季度市区地税部门共组织第三产业各项收入19.82亿元，同比增长10.928%，其中房地产业税收8.01亿元，占第三产业总税收40.41%，同比增长6.53%。

　　二、对第四季度市区楼市趋势预期

　　今年以来，为进一步促进房地产市场繁荣发展，自3月起国家持续出台一系列利好政策，在此影响下，衢城购房者热情高涨，至今年9月底，市区一二手房成交量均高于去年同期，其中二手房出现近翻倍增长。但对于今年四季度衢城楼市能否继续攀高，值得斟酌。

　　为促使衢城楼市更为理性健康发展，严控库存量于合理范围，去年市区基本未有房地产用地出让；新地块后续补充不足，而之前已出让房地产用地今年上市量也较少，致使今年前三季度市区新开工住宅面积仅29.67万平方米，同比减少62.13%，出现大幅回落。而为打破滞销僵局，自去年6月起滨江·月亮湾率先以超低价吸引上千户购房者入市，取得极理想成交量，资金得到迅速回笼。见此，衢城其他楼盘如瑞宏·阳光水岸、恒大·御景半岛、同建·枫丹等纷纷效仿，用“以价换量”策略均取得显着效果，至年底大多楼盘有较好成交业绩。今年来，利好不断的新政进一步激发衢城购房者入市，至目前成交量已是近五年最 好的三季。连续两年的销售热潮，对消化库存量无疑是极为有利的，但由于近两年市区房地产用地供应量的大幅缩减，市区一些热点区块房源匮乏问题浮现。

　　放眼衢城，一直来最 受欢迎的主城区目前在售楼盘基本进入尾盘阶段，而今年可能入市如北区八角楼、迎和国金学府等地块均小，不能满足购房需求。再如作为新城区的西区地块，近几年也倍受衢城购房者青睐，但目前除了新湖景城能让购房者充满期盼，其他楼盘或已进入尾盘或户型不太理想或因配套缺乏等，并没有令购房者有太多的选择余地，今年西区新供一地块今年上市的可能性不大……总之，随着近两年衢城房地产供地量的大幅缩减，未来一段时间市区房地产市场新上市量将大幅减少。而今年前三季度衢州市区刚性需求和改善型需求都已经得到较大释放，随着热点区域后续供应青黄不接问题逐步凸现，衢城购买需求的增长空间实属有限，如没有大楼盘实行大幅促销，期盼今年四季度在成交量上继续有大的爆发或许并不现实。

　　综上所述，对于今年四季度，我们认为衢城一二手房成交量或难现大突破，在利好政策下仍将持续平稳运行。